2022年起，楼市发展出现转折，让李迅雷说对了

不知不觉，今年的金九银十就要来了，很多人都在关注楼市发展，毕竟对于大多数人来说买房都是不是一件简单的事情。根据统计部门数据显示，截止到2020年底，全国商品住房均价达到了9860元/平，同比上一年涨幅5.9%。然而，随着行业转折点的到来，以及楼市突如其来的变化，很多原本有购房打算的人越来越理性化，为此，也有部分专家认为，从2022年起，楼市或出现“降价潮”。

首先要明确的是，运用过去20年的房价上涨思维去预测未来房价走势，这样做就是受到了固有思维的影响。大家要明白除了供需关系、人口等因素之外，货币也是一个很重要的影响因素。就以公布的近10年全国货币供应M2为例，2000年为13.24万亿，2020年为218.68万亿，算下来平均每年都会新增加10.272万亿。随着货币供应量不断增加，其中大部分都流入了房地产市场。

根据2020年央行统计的一份报告显示，全国城镇家庭户均拥有住房达到了1.5套，其中41.6%的家庭至少拥有两套住房，从中就能看出国内住房总量已经趋于饱和，而且对于80后、90后来说，如果把自己继承父母的房产也计算在内的话，每个家庭至少拥有5套住房，换算成现金就是600万甚至更多。

有网民表示，即便如此，可能需要十年甚至二十年才能出现拐点，真的是这样吗？在专家看来，“房价稳涨不降”的观念需要改变了，从2022年开始，楼市或出现“降价潮”，原因主要有三点：

1、北京大学教授认为从2012年开始，我国劳动力人口正在以每年几百万的速度减少，并且到2022年左右，正好对应一波退休浪潮，算下来每年大约以1000万的速度减少。根据社科院发布的《人口与劳动绿皮书》显示，2030年国内人口将会进入“逆增长”阶段。此外，按照全球宏观对冲基金董事长刘陈杰观点，他判断退休人口不断增加是房地产的第一个拐点，时间大约是2022年左右，购房需求会呈现明显的下降趋势。

2、从提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，再到巩固“房住不炒”定位，即便是国内发生了突发事件，楼市调控力度依然没有放松。从2021年开始，包括上海、武汉、北京、杭州、广州等在内的多个一二线城市纷纷升级了调控政策，为下半年和2020年楼市定下了基调。根据今年6月全国百城房价涨走势来看，其中20个城市环比下降，而且主要集中在三四线城市，楼市分化明显。

3、通过对比近两年的新生儿数量来看，根据机构发布的二孩分析显示，其中有36.6%的适龄夫妻有生二胎的打算。对比上一年的人口出生数据来看，除了广州之外，合肥、潍坊、贵阳、信阳等城市新生儿降幅均超过了20%，其中信阳降幅最高达到了53.2%。专家表示，随着生活成本和住房成本不断提高，未来出生人口减少正在变成趋势。

因此，专家认为从2022年开始，楼市走势已经定调，上涨的可能性很小，反而是下降的概率更大，尤其是从央行出台“三道红线”和建立“房地产贷款集中度管理制度”开始，踩线房企为了达到降负债的目标，通过打折降价卖房是最切实可行的办法。其实部分房企早已有了预感，已经提前进入了“打折卖房”的轨道。

毫无疑问，从这个角度来说，2020年楼市或出现“降价潮”，这样做的原因也很明显，现在购房者的观念逐渐理性化，房地产市场的天平正在慢慢倾向买方市场，再加上住建部出台新规，开始对调控房价不力的城市“问责”，未来高房价或将一去不复返。

其实早在几年前，经济学者李迅雷就有类似观点，他认为在2022年左右，房价将会进入“普遍下降”阶段。换个角度来说，专家也认同2022年或将出现“降价潮”这个观点，从这个角度来说，楼市调控的效果或越来越明显。