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2020年房产过剩,房价却为何还在硬撑?

来源:上虞门户网  2020-07-06 12:35

2020年已经过去了一半,房地产市场未来的发展方向仍难以预料。越来越多的人看不清房地产市场的走向,有的地方房价持续上涨,优质住房供不应求,有的地方成交量大幅下降。事实上,市场分化仍在加剧。我们必须认识到,当前房地产市场的走势与区域化有关。根据近几十年的发展规律,沿海地区比内陆地区分化程度更高,超级城市比单一中心城市更有价值。

“今年房价会涨还是会跌?”上升能上升多少,下降能下降多少?这是每个人都关心的话题。至于房价是否高,最具有发言权的是刚需购房者。过去,房子只是一个简单的住宅,但随着房地产市场的繁荣浪潮,房子被当作赚钱的工具,房价越来越高。一些二线城市甚至超过5万/平米。能负担得起吗?

不过,二线城市并没有好多少,一套普通的公寓至少需要50-60万元。三四线城市的情况可能要好得多,但就业机会稀缺,教育、医疗技术等资源稀缺。这导致了一个非常尴尬的现实,想在一二线城市买房却买不起,三四线城市的房子能买起,却没有合适的工作。

如今,随着城市化进程的扩大,越来越多的年轻人来到城市生活,这也推动了城市化进程的加快。与此同时,中国房地产市场也在以更快的速度增长。有更多的需求,但也有许多空置的房子已经建成。然而,房价一直居高不下,没有下降。房子多了,为什么不把价格降下来呢?

潘石屹给出了一组数据。他曾说过:“中国房地产总市值超过65万亿美元”,约为440万亿元人民币。按照2018年全国平均房价8000元/平方米计算,我国房地产面积约550亿平方米。如果按每套100平方米计算,房屋总数为5.5亿套。

但中国现在只有14亿人口,其中很大一部分已经买房。如果他们将来想卖掉这5.5亿套空房,无论是房地产公司还是投机者都会面临很大的压力。毕竟,在需求有限、价格高的情况下,去库存注定是一件棘手的事情。

显然房地产有盈余,为什么房价依然在硬撑?

决定房价水平的主要是供求关系。如果市场上的住房供应超过需求,房价就会下跌,反之亦然。但就目前的情况来看,价格似乎并没有下降多少。

虽然统计显示出现了住房过剩,这是全国的普遍现象,但我国区域经济发展不平衡。一二线城市新房较多,但人口净流入量也较大。因此,供求关系相对平衡,房价不会下降。更重要的是,一二线城市房价小幅上涨。毕竟,一二线城市的工资、就业机会、医疗和教育设施都不错。所以对于偏远地区或三四线城市,即使目前供给大于需求,也不会采取降价措施。这是为什么呢?一位房地产开发商的朋友告诉我实情,我把他的话概括为以下几点。

开发商从银行贷款买地建房。他们宁愿空置未完工的建筑物,也不愿降价。更现实的情况是,即使降价,也不会有人买。如果降价,必然会引起房地产市场的连锁反应。每个人都将遭受价格损失,并可能扰乱市场。此外,一旦房价下跌,如果卖出的钱不足以偿还银行贷款,这对房地产开发商来说是件坏事。

即使价格下跌,消费者也不会买,因为他们买涨不买跌

我们都知道一件有趣的事情:房价涨得越高,一旦担心将来买不起房子,消费者就会买得越多。另一方面,如果房价下跌,消费者会认为房价会进一步下跌,买房会更便宜,所以他们愿意等待。基于此,开发商宁愿把房子空置,也不降价,因为房价越低,买房的人就越少。另外,如果房价下降,老业主也不愿意接受竞拍,因为他们高价买的房子很快就会贬值,他们会觉得自己在赔钱,不容易接受。

最后,开发商害怕降价,这将对社会经济产生负面影响。不仅仅是房价下跌,它还涉及钢铁、建材、水泥和家用电器等行业。如果房价下跌,这些行业将受到沉重打击。因此,降价涉及面广,开发商不敢降价,这是他们的责任。

不过,按照目前的高房价来看,如果是最理想的状态,房价会下跌20%,但这就足够了吗?答案是否定的。由于房价基数很高,很多人现在即使降价20%,也买不起房,因为他们的购买力没有提高。有网友甚至表示,房价至少降了30%-40%,他们才可以承受高房价,但市场真的能承受如此大的降幅吗?

专家认为,从两个角度看,现在大多数人都是通过贷款买房的,首付款占到了全部购房款的30%。还清贷款利息后,银行可以承受40%的降息。当然,这是最理想的。如果房价下跌20%-30%,银行将面临更大的压力。因此,从这个角度看,银行和开发商有一个共同的战线,就是房价不会下跌超过20%。

关于房价下降这一问题您有什么样的看法?欢迎评论区留言讨论!

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