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今明两年,该买房还是存钱?

来源:上虞门户网  2021-07-06 16:36

买房对每个人而言都是一件大事,如果真要买房的话,很多人都需要付出毕生积蓄,加上数十年的房贷,谁也不想闭着眼买。谨慎归谨慎,但最终还是要面对这样一个问题:年轻人结婚、子女上学,或者手中的闲钱需要寻找出路。如果说,过去买房大都赚了的话,那么现在就难说了,就好比股票,价格屡创新高,就意味着风险越来越大,万一买在长期大顶上,想解套可就不是那么简单,家庭可能因此而失去很多发展的机会,可谓一步错,步步错。那么,今天本文就来讨论一下“今明两年,该买房还是存钱?”,有专家称,很多人其实想错了。

进入到2021年,从网上很多的评论看出,现在房价与收入背离,加上少子化成为趋势,未来哪还有那么多人来接盘?房地产价格向下的趋势不可避免,而且,随着货币回归正常,现在很可能就是房价的高点,未来将是“熊途漫漫”。而且一些所谓的专家也跟着附和,认为房地产贬值趋势就此确立,降幅超乎常人的想象。为这事,还惊动了党媒,经济日报还专门撰写了一篇《楼市“黑嘴”要不得》,文章认为房价普降的论调站不住脚,房价变化受供求、调控和货币政策变化影响,不能一概而论,需要综合分析。

在业内人士看来,党媒的及时回应是比较理性的,一味地喊涨喊跌都不太现实,中国的楼市属于政策市,有调控加持,短期房价波动幅度不会太大。当然,这是大的环境,具体到购房者来说,由于每个人的情况不一,比如前面说的,有的是刚需自住,有的是为保值增值,这样的话,那就不能仅看眼下,毕竟房子这种东西,既然买了就不是一年两年的事,需要看长远。现在我们来谈谈,今明两年,到底是买房划算,还是存钱划算?10年后又是一个什么结果?不妨先来做一个对比。

  • 先说房地产趋势。要看3个关键指标:

第一,人口。中国人口与发展研究中心团队去年发布过一份报告显示,预计2027年将达到14.17亿的人口峰值,然后逐步下降,到2035年降至14.03亿。从这个数据看,现在到2035年还有14年时间,人口仍旧能保持在14亿规模,整体变化不大。而且,这个预测数据还没有考虑到国家对生育政策的调整,比如放开3孩,按照国家的说法,要积极应对人口老龄化战略,保持人力资源禀赋优势。有理由相信,在人口结构方面,以及人口数量上,在很长一段时间里都不会出现明显变化,保持稳定应该是可以看到的。那么,对应的住房需求端也不会出现大幅下降,只是市场主流由刚需过渡到改善,新房向二手房市场转变。

第二,杠杆率。市场上很少有人分析这一指标,但不可忽视,现在不少城市房贷放款速度明显变慢,这并不是市场单一的调控所致,更多的是因金融风险把控所需,前不久金融高层喊话“房地产是最大灰犀牛”可以看作是一个提醒。那么,我们现在的住房杠杆率处在一个什么水平?

根据中国证券报报道,2008年到2019年,住户部门杠杆率从18.2%增长到65.1%,平均每年增长4.3%,但2020年比2019年增长7.4%,明显高于均值,按照央行报告的话说,我国住户部门杠杆率“处于新兴经济体的较高水平,与国际平均水平一致,低于发达经济体平均水平”,查了一下发达经济体2018年的住户部门杠杆率平均水平,为72.1%。很显然,即便与发达经济体比,我们的杠杆率也仅有7个点的差距,很明显,我们现在的住房杠杆率上升的空间已然不大,甚至有些透支,何况,我们现在经济水平还不能与他们比,降杠杆的概率倒是挺大。可见,一些城市控制房贷、提高首付,应该不是一个短期现象。

第三,货币。对此,可以用一组数据简单说明,看近10年货币供应M2增长率:2011年13.6%,2012年13.8%,2013年13.6%,2014年12.2%,2015年13.3%,2016年11.3%,2017年8.2%,2018年8.1%,2019年8.7%,2020年10.1%。很清楚,2011年-2016年,M2增速都在11%以上,到2017年以后,M2增速都在8%点几,其中,2020年由于众所周知的原因,M2增速重回两位数,但进入到2021年第一季度,M2回落到了9.4%,4月8.1%,5月8.3%,又回到了8%点几!按照GDP增速与M2增速高度一致性的历史规律看,未来随着经济增速进一步放缓,M2增速长期处于平缓下降过程中。对楼市的意义是,除特殊情况外,长期货币支撑将越来越弱。

从以上3个因素总结得出,整体人口对楼市的影响反而不太明显,倒是杠杆率和货币趋势制约了房价大幅上涨。由此可以得出一个结论,未来房价真的失去了快速上涨的基础。当然,由于每个城市对人口吸引力不同,楼市分化是必然。这里需要警惕的是,目前一些人口净流出城市逆势上涨,大概率不可持续,不要被市场热度冲昏了头脑。

  • 10年后,与存钱相比,今明两年到底该不该买房?

央行原行长周小川2019年在一个经济论坛上表示,中国不是不可能进入负利率时代,而是尽量避免,10年后想买年化3%的理财产品,可能像汽车摇号那样碰运气。他的话可以理解为,利率长期走低是趋势,存钱将是一个非常不明智的做法。其实,从经济社会发展的规律看也是如此,但经济体量越来越大,保持经济增长越来越难,所以,从宏观的角度看,为了发展经济,通过促进消费和投资,提高资金的利用率,国家不会让钱一直躺在银行里吃利息,通过不断降低利率,把更多的钱释放到经济发展中是一个趋势。所以,一味地存钱肯定不是优选项,但,是不是就该把钱用来买房呢?

在有关专家看来,答案其实已很明显。

独立经济学家马光远提出了“3个20%”理论,主要是从赚钱的角度,大意是:

第一个20%:20%的城市才有买房的价值,不要去那些八线城市买房,三四线要选择买。

第二个20%:就算是大中城市,也只有20%区域的楼盘才有增值空间;

第三个20%:未来10年里,只有20%的开发商才能活下来,80%都将不复存在。买房时要警惕那些黑心开发商,别跟自己的钱过不去。

坦率地讲,虽然这个数据无法苛求精准,但大方向还是有道理的。概括起来就是,闭着眼买房的时代已经过去,未来想要在房地产市场里分一杯羹,需要看准城市、看中房产本身价值。说白了,房子不能随便买,要有选择性,一旦买错,可能还不如存钱。

具体而言,买房还是要跟着城市发展脉络走,进入城市化下半场以后,全面城市化的时代已经过去,城市发展进入城市群、都市圈时代,从人口流动数据可以看出,那些人口净流入的城市群、都市圈更有发展前景,因为那里有产业,有收入,一般而言,在这些地方买房问题不大,毕竟有需求支撑。相反,对于收缩型城市,人口净流出城市,除了自住外,以保值为目标的买房显然不太合适。对此,你看明白了么?

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