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楼市“大整顿”要来了?

来源:上虞门户网  2022-01-19 16:53

房价上涨的底层逻辑是什么?对此相信大多数人的看法都各不相同,有的人认为是城市经济的必然之路,原因很简单,在20年前我国城镇化进程仅为30%,毫不客气的说超过70%的老百姓都聚集在农村,仅从这个局面来看,数亿规模的住房市场早已经奠基了楼市的无限上升空间。而有的人认为是过度投资房地产行业,在传统理财利率低下的格局下,选择将资产聚集在房产上,这也是一个不错的选择。

客观来讲,不管介于哪种原因,最终的结果就是我国房价快速上涨,从2021年的成交数据来看,即使开发商的日子很艰难,即使调控多次加码,但我国商品房的平均房价依然高达10300元平方米,相对比下,全国600多个城市仅有的4个一线城市,白领月均收入才有9980元。

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当看到这里时,我们不得不承认一个现实,那就是在房价颇高的背景下,房子已经成为了所有人的必需品,例如结婚买房、孩子上学需要户口,特别是针对90后这代人,买房更多的是父母积蓄的资助。这一点作为父母的我们深有体会,为了让孩子不输在起跑线上,或者说为了增加孩子的负担,我们能做的也就只能给孩子凑齐一个首付。

事实上对于当下房地产行业的现状,有一些官方数据值得大家思考,例如我国城镇居民住房拥有率为96%、户均套数1.5,由此可见城镇化到了一个两极分化的拐点。再例如个人房贷约从1.6万亿元增至21.9亿元,涨幅高达13.7倍,仅从这赤裸裸的数据来看,说白了居民的房子绝大多数都是透支自己的未来消费力得来的。在某种程度上来讲,信贷资源成为了贯穿整个楼市的金融杠杆,上游给开发商拿地建房,下游给购房者提供购房贷款,现金流转了一圈,最后增加的只有杠杆。

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回望今年楼市,只能说这一次大整顿要来了,不管是深度还是力度,都超出预期。从金融政策层面来看,早在2018年,央行、银保监会开始陆续限制涉房贷款流向,只不过今年放在明面上,对于金融机构,根据不同的资质持有相应的贷款;对于开发商,在降负债、降杠杆的前提下,此时想要融资建房无疑是异想天开。对此你以为只是小打小闹,实际上北京银保监会早已对部分银行开出巨额罚单,原因就是因为违规放贷。而从市场预期来看,越来越多的人开始看清形势,也许是开发商打折促销,也许是购房者真的没有钱,但市场效应就是有能力接盘的人少之又少。

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从以上2点来看,我只能说当下楼市早已发生翻天覆地的变化。而在这个敏感的时刻,20天内高层多次表态,1月10日,国家发改委联合21部门发布十四五规划纲要,针对房地产行业,明确表示人口净流入的大城市要大力发展保障性租赁住房,以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,其次因地制宜发展共有产权房,重点改造完善小区。

1月14日最高人民法院召开新闻发布会,发布指导意见通知,明确表态支持、保障相关部门防范应对房地产项目逾期交付风险,确保农民工工资支付到位,针对商品房预售资金监管账户,不得采取扣划措施,不得影响账户资金的依法依规使用,这无疑是对当下紧张的局面最有力的回应。

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平心而论,高层这2点的回应十分简单粗暴,也间接说明了一个问题,那就是当下的楼市讲究的是结果。不管是支持实体经济,还是保障购房者、建筑工人等群体的合法权益,有相关法律法规支持才是重点。这如此良好的循环促进下,这一次房价改革成趋势,严格意义上来讲,这已经成为现实,抛开几个热点城市,越来越多的城市开始出台购房补贴,着急去库存,最关键的是二手房挂牌量远超出往年。与此同时越来越多的开发商将资源集中在正在进行中的项目,毫不客气地说打折促销是获取现金流最安全、也是最常见的手段。

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总的来说,这一次大整顿已经进入高潮,供给端市场已经发生了转变,接下来的重点应该是保证消费者的权益,特别是在前几年买房的人,此时最核心的就是房子如期交付,或者说这也是当下所有购房者的焦虑。

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